横浜BASE 進捗

さて、さて横浜の物件、海外出張から戻り、速攻現場に
行ってみると、少しは工事の形跡が...(土が削りだされた）

出張で3週間あけていたから、本当はもっと進んで基礎が
できているかと思ったのだが,,,

二週間あけて行って見ると、基礎の工事が始まっている。

で、留守中に工事が始まって、近所に挨拶に行っていない
ので、行ってきた。

一件、問題なお宅があるので気が重いが、「嫌な事から
片付ける」を信条に取り組む。なんとかこちらペースで話
を済ませ、撤収！

あとは、気が楽！挨拶を済ませた。来月頭には上棟だっ！

横浜BASEといっても自分のスペース今のところなしっ！（涙）
損失分を地道に穴埋めしてくれる事を願うのみ（冷汗）

シルバーウイーク その3

苦節1年（笑）、次期建築物件の確認申請の許可が下りた。

思い起こせは、1年と3ヶ月前。ＲＣ工法で1F部分は、ピット
のあるガレージと最上階には、自宅。職場にも近いし、駅
から1分の好条件な物件建築「YOKOHAM BASE PLAN」と
もくろんだところ、施工会社が契約翌日倒産！（滝汗）
振込みは止めることができて莫大な損失は免れたが、結局
当時の設計プランでは、どこも請け負う会社がなくパー！
建築設計料金（ＨＤ2台分位？）はぶっ飛んだのが一年前。

損失を埋め合わせるべくプラン変更！自宅、ガレージはなし、
完全賃貸仕様に変更すべく業者とコンタクトを開始したのが
昨年のシルバーウイーク（1000ｋｍツーとかやってたけど....)

リーマン大家業は、甘くなく、そしてこの世界的不況をもろに
受けるとは夢にも思わなかったわけで....

それでも、なんとか建築開始までに至ったのです。

とりあえず、関係者と土地のお清めを済ませて、工事着工
してもらいます。

外観のデザインは、自分で実施しましたがコストの関係で
？？？？？自分のスペース無しで採算重視仕様です（涙）

更地状態が2年以上、色々トラブルもありました。
雑草伸び放題近隣苦情事件、雑草の処理（Ｕ爺サンキュ！）、
雑草放火事件、近隣クレーマー事件等などリーマンでは経験
しないような事勉強させてもらってます(汗）

建物建ってもさらに問題ありですが、ワンステップクリア。

なんとかＨＤ他趣味の世界の差し押さえるに至ってないのが
せめてもの救い。自転車操業で、生活がタイトロープ（滝汗）

仲間の一人が言ってます。「自転車はこがないと倒れちゃうよ」
だから、なんとかがんばってこぎつづけます。（笑）

RC風 賃貸物件 見学！

昨日は、飲み倒れていたが....今日は、ある施主の物件が内覧
可能としうことで朝から川崎市役所界隈へ向かった。

実は、これ木造4階でなく、軽量鉄骨（へーベルハウスみたい
なのと違うらしい）構造。

この物件、いずれ一棟売り予定らしいが.....
今のご時世、儲かる？のかな...

三ツ沢の物件も大体同じような間取りということで、イメージ通り
かどうかを確認できる。

現在、確認申請に関して少し停滞気味（汗）。

停滞がこれ以上続くと、生活自体がまずい....（汗）バイクだ車だ
と言っていられないのが現実かも....

さてさて、なんとかしなきゃまずい....（大汗）

「ほかならぬ入居者、募集中！！」

私経由で連絡いただき入居成立の折には、仲介手数料、
礼金等条件について検討させていただきます。
メッセージをお待ちしてます。

詳細情報はこちら↓
TOP　PRIDE
TSPACE（REFERENCEからメッセージが送れます）
mixiであれば、メッセージお願いします。

Tspace空きあり（Ｇ付き1部屋、PH付き1部屋）

南町田　Tspace ガレージ付き1部屋、
　　　　　ペントハウス付き1部屋物件情報！

入居可能日：ペントハウス（ＰＨ）付きは、年内入居可！
　　　　　　　　ガレージ（Ｇ）付き1月入居可！

まずは、ガレージ付き物件詳細(2A：左側）。

１F ガレージから２Fの部屋まで中階段で接続！

2Aのお部屋が空室予定！
パジャマのまま愛車や愛馬のもとへ！

バスルームもファンタスティックぅ！！！

続いて、ペントハウス付き物件詳細（3B：右側）。

ペントハウス付きのバスルームは、ガレージ付き
（上記写真参考）
と同等のファンタスティックなバスルーム！

興味のある方は、ご連絡下さい！
本ブログ　コメント欄かＴspace Web siteのREFERENCEより
お願いします。（連絡先知っている方はダイレクトでOKです）

僕経由だと多少特典あり（笑）！

木造建築

木造建築、特に2X4の4階建ての話は以前ブログに書いた
が、色々調べてみると認可が下りたのが2006年秋。実績
も少ない為、関係者に話を聞いてもあまり肯定的な意見は
ない。

しかし、海外では6階建ても実績はある。

ただし、日本の気候で成立するのか等懸念事項はあるが、
20年も待ってられない。人柱モードで踏み切ろうかと思って
みたりもする。

問題は、外観デザイン。ここは自分の才能を信じてデザイン
してしまおう。

週末をつぶして関係者と打ち合わせ。

木造だけどモダンデザインを実現させる為の素材等の視察
に出かける。

これは、2階建て一般住宅だがRC風のサイディングを施した
モノ。サイドから見上げた感じでのイメージは悪くなし。

他のマテリアルとの組み合わせで高級感は出せそうな例！

さて、さてどうしますかね。

自分が先月、川崎の施工事例を視察した後、「金持ち大家塾
板橋校」の方々がバスツアーで回られていたようだ。
意外と否定的な意見多いが、自分と同じ意見なだけに自分の
がんばりがいがあるかもしれない。

コメントのひとつに

「ここのメーカーに建築を依頼する際は、自分で図面を引く位で
ないといけないなあと思った。」

とあった。まさに自分の出番か...（笑）

Tspace空き予定情報（Pなし、PH付）

入居者募集！！(先日の部屋は、決まりました）

退室の申告あり！入居可能は11月中旬～12月上旬。

今年もあっという間だから、引越し興味ありの方、コメント
よろしくお願いします！

僕経由で決定の場合は、特典ありっ！（マジ）

残念ながらガレージ付物件ではないですが、PH（ペント
ハウス）付で屋上の生活も楽しめます！

　　　　　詳細は、こちら！

→→→　[TOPPRIDE]←←←

木造4階建て！

先の見えない（笑）サラリーマン大家道の選択肢の一つ。

自分のエリアをなくし（自分の拘りをなくす事とイコール）
収益性の高い物件を安く建てて早く回収する事。

色々探していたら、木造で4階だてアパートが可能である
との事。さっそく物件を確認。デザイナーの気持ちを納得
させるのは厳しいが、普通のアパートとは違う。

この二つ施主さんは、土地購入から取り組んでいる。
いたのかぁ～そういう人！でも10％以上の表面利回りが
期待できる時のみ、実行と手堅い。

ただし、木造だと減価償却が短く、銀行融資も短くなるだろ
うから、収益上がっても、月々の返済額も上がるからトントン
かな～自分の場合。

30年で返済可能なら、月々の手残りが多い。20年後に土地
代位ローンがまだ残っているが、売り飛ばしてもいいかも.....

と収益性に魅力を感じる情報を入手！さてどうするか！？？

おまけ

昼は、麻布商店街でパスタ。本当は別に行きたいレストランが
あったが、夜だけだった。で麻布でも安く食事が済ませられる
「Buitoni」でと食事を済ませて出てみたら、「Buitoni」じゃなく
なってた（笑）

お祭り

たい焼きは買わなかった（笑）

Ferrari　Daytonaだぁ～これのオープンがぁほすい！

お茶は、「クルマが眺められるカフェ」（最近Macが多い）：笑

そのあと、世田谷区でもはずれの土地を物色。
ガレージングハウス発見！

さてさて、賃貸業どうしますかね～（汗）

Tspace空きあり（Pなし、PH付き）

入居者募集中！興味のあるかた！ご一報を！

大家さん業、退室時の部屋のチェック！

破損している分は、修復。汚れはクリーニング～

2軒先も賃貸業開始！（？）激戦地区？（汗）

コンセプト見直しか？

親が金持ちなわけでもなく、自分も普通のサラリーマン。

な自分が自分の家は、賃貸のまま賃貸住宅事業に手を
出した理由は、

１）自宅購入の借金は、負債だから最後の手段！
２）でもガレージは、ほしい！
３）車やバイク、船の趣味を広げるにリーマン給料に
　 手をつけるわけにはいかない。

ということで、ガレージ取得の為の土地もその建物も
その上に賃貸物件をつくって、その収益で返済。払い
終われば、身銭を切らずに土地もガレージも取得済！

と、考えたわけだが.....

経営、ファイナンスのセンスがあるわけでもなく、1件目
の東京ベース（町田）は良かったかもしれないが、今回
の2件目の横浜ベースは、かなりやばい事になってきた。

かも....

まったくの投資目的の賃貸経営ならば、利回り10％以上
を目標にするからこうした発想はないはずである。

「自分のスペースを確保する分、利回りは落ちるわけだが、
その分をどう評価するかで10％を満たすと言えるかどうか
を考えれば良い」というのが基本的な考え方。

先を見れば、賃貸事業はあまりいい事ないのかも？とは
思う。人口も減る、古くなれば家賃もいつまでも新築同様
取れないし、礼金、敷金も厳しくなるからだ。

リーマンやりながらだと、トラブル発生時は面倒だけど、
普段何もしないで収入があることは大きな魅力なのは、
事実。

リーマンのしがいないインハウスデザイナーの鬱憤を晴らす
べく、建築デザイナーになったつもりでプロデュース（笑）。

でも、仕事以上にコストの制約（施主＝資金）に押しつぶ
されるけど、まぁ、達成感はあるし、プロセスは面白い。

最近は、アピアランスデザインを手がけるチームから離れて
ユーザビリティといった実質を求めるデザイナー。
でも管理業務ばかりでアピアランスにからめる部分が少ない
分こうした事業のプロデュースは結構楽しい。でも..................

でも採算あっての話。さて、勇気ある撤退？自宅のみにする！
もう、土地も売却して出直すか?

さて、コンセプトの見直し時期だぁ～

値上がりの話題ばかりで、目標達成への不安がつのる今こそ
判断の時期なのだろう。

最悪の月曜日！！

横浜ベース！危うし...（汗）

その全貌を明らかにし、やっと先週請負契約にたどり着いた！

と思ったら本日、その業者が....破産を申し立てた....（大汗）

本業も激務に付、36協定違反を免れるがごとく勤務につく中
最悪の月曜日を迎えた（涙）

サラリーマンが楽でいいな...と思いつつ、倒産した会社の社員
だって、サラリーマンだよね。さぁ～て、どうしたものか..............

しばらく、また走れないかもな～（涙）請負業者探さなきゃ（汗）

住宅関連

横浜ベースも色々あるものの、良い方向で進むよう願うしか...。
現状、建築申請図面の最終の検討中。

と、こんな時に、次は「賃貸物件のない自宅付ガレージ」（笑）。

と妄想癖の僕は、不動産屋から入手した情報から藤が丘へ。

MC仲間のYONEさんの自宅から近い、港北SAの西側だ。

坪120万は高い！駅から坂ありで15分とされているがもう少し
かかるかな。坪100万切ってていいでしょ？かな....
最近また地価は上がっているから、多少はしょうがないけど、
横浜ベース（三ツ沢）と同じってことないよな。

日当たりいいし、悪くはないけれど...............

横浜ベースで自宅込みなら少しは貯蓄ができる計算だったの
だけど、もう、誰も貸してくれないだろうからな....金（汗）

22坪程度と狭いけど、60/200。まあ、妄想だから退散！（笑）

ガレージに到着すると、手前のお宅が.....建て直しかな？

これで道路が50ｃｍ広くなるかな.....

確定申告と住宅建設

最近、ブログでは全く扱っていない住宅建設第二段！(笑）

土地は購入したものの建築プランは、予想の倍の金額（涙）

LA滞在中から日本とのやり取り含め、度重なる計画変更で
やっと落ちついてきたが、かなりの縮小プラン。

採算とれるのか？（汗）

バイクガレージも自宅も現在削除予定なのだぁ～TT。

プランが予算ベースで落ち着いてきたところで確定申告の
時期となった。計算しなきゃ～（汗）

07年度、土地購入の借入金の利息分支払がある。

「こりゃ～、儲けはマイナス。損益通算だぁ～」と思ったが...........

毎年、忘れてる....「土地の利息分は経費にならない」

「赤字の時は、なんちゃら....」と説明が良くわかりません（爆）。

結局、通常の通り建物分の借り入れ金の利息だけが、経費に
なり実質的には、儲けなんてないのに税金を支払う事になる。

これを考えると「ただでガレージを手に入れた」といえるのか？

という疑問も沸くが、あまり考えないで来たのが現状だ。

一度、計算しておく必要がありますな....

光熱費は、しょうがないとして固定資産税と所得税が出費だな。

近隣説明

ようやくTspace第二段の方向性も見えてきて基本設計
を完了したので、現地で告知の標識看板を設置。

「横浜市条例」によると近隣説明義務がある物件になる。

法律的には、まったく問題ない範囲。近隣商業地区
だから一般住宅地と違う。コレがココを選んだ理由でも
ある。

これも、お仕事だと思えば気が重くともやるしかないっ！

お向かい、両隣他友好的なお言葉もあり順調に進める！

しかぁしっ！問題なお宅がありましたＹＯ！

堅気の方ですが、とにかく建物が建つこと自体が気に入
らないようでいいがかりのなにものでもない感じですわ。

暴力的な行為に出るとの恐喝的なお言葉も散々浴びたが、
さて、どうするか....

音がうるさかったら取り壊すと一筆書け！って？？

窓のない建物にしろ！って？？？

今日のところは、引き上げたが作戦練らねば.....

ちと、気が重い。というか、着工が遅れるのが辛い。

なんかいい方法ないかな？

新規物件の準備

以前ブログに書いた土地は登記上、自分のものになった。

横浜ＢＡＳＥの準備開始！

でも、草ぼうぼう！（笑）

工事もしばらく先になりそ（姉葉問題で審査に時間がかかる）ＴＴ

それまで、少しは使えるように！

13日、ハーレー仲間のUちゃんがガテンに活躍かっくいい～
「ありがとね！」

Ｔちゃん、Ｓちゃんは、ポーズを決める！（笑）

いや、まじめにお手伝い！「草むしり」ありがとね！

子供のように「乗ってみたい～！」

さすがUちゃんが、乗せててるよ！（爆）←クリックで動画開始
最後の「カキン！！」に注目！！

お昼までに完成！

草ぼうぼう！じゃね....

車二台は駐車可能！やった～　　上物は、現在建築家と計画中！

作業後は、昼飯とは思えない雰囲気でした（笑）

コーラで盛り上がる！（笑）お疲れ様でした。
仲間が手伝ってくれてうれしい一日。「ありがとう」

ムサコ

僕のホームタウンは、東急東横線とJR南武線が交差する
武蔵小杉。最近なんだか「ムサコ」と呼ぶらしい(笑）。

東横線より東を走るJRも新川崎、大井西間に駅を用意し
無理やり（？？）武蔵小杉が拡張する。

今迄の人生の半分は過ごした所だ。（生まれて24歳まで）

ところが最近訪れると、その景観がかなり変化がある。

実家は、既に残っておらず別の人が住んでいる。以前から
住んでいる、もしくは昔の家のままで住んでいる人も少なく
なってきている。

この地域は、住居地域である80/200エリアなので建て
替えるならアパートになったりして景観に変化を与えてきて
いたが、そこから見る背後のビル群は圧巻だ。

（左の家が元実家があった所。右隣はアパート建築中）

武蔵小杉は、道路がせまくごちゃごちゃしているが、いつか
再び住んでみたい気もする。

もともと、父方の実家のあるところなので親戚も多い。商店街
でもだいたい面がわれていたが（笑）もう20年も離れているから
誰も知らないだろうな....と。

しか～し、商店街でおじさんに出くわした。（笑）

駅のロータリー側から見るとこんな感じ。

ガレージ付き物件空き予定あり！

南町田　Tspace ガレージ付き物件情報！

入居可能日：7月中旬以降！

１F ガレージから２Fの部屋まで中階段で接続！

2Aのお部屋が空室予定！
パジャマのまま愛車や愛馬のもとへ！

バスルームもファンタスティックぅ！！！

興味のある方は、ご連絡下さい！
コメント欄か以下HPのREFERENCEよりお願いします

僕経由だと多少特典あり（笑）！

土地その後2

契約してしまったっ！（汗）近隣商業用途の土地。

（↑契約書でなく、重要事項説明書）

ローン特約付きなのでローン審査がNGならばおじゃん！

300万の値引き要求から500万要求！これが通ったモノ
の欲が出て、あと100万値引要求！これもなんとかクリア！
ここまでで600万の値引き＾＾；。

最後の一言、「それより50万安い値段で契約しましょ！」。

仲介業者「手数料50万値引きますから...」で商談成立！
トータル650万円の値引きに成功！

「土地って勢いだな～」なんて自分に言い聞かせながら
自分の決断に納得している（？）納得させている？（笑）

さて、またまたガレージ物件がプランニング可能なのか？
これから先にかかっている。

今回もサラリーマン給料に手をつけない作戦！！（笑）
賃貸部分は28㎡前後、デザイナーズマンション！
バイクガレージ付きを準備計画中！

土地その後

その後も、探しているが予算が低いのに
要求は高い（笑）ので全然、良いものに
めぐり逢えない。

今回見たのは、駅に近い！こりゃいい！

で、すぐ側は緑たっぷり。これで横浜駅に
も遠くない。

目の前の道路巾は狭いので、３００％が
適用されない.....

さて、どうしようかな......

で、別件。これは角地。行けそう！

と思ったら自治会作成の規制があって思った
建物建てるには、そこを説得しなきゃだけど
無理っぽい！不動産屋もあまり勧めない（笑）

また、探すか....

土地（続編）

かなり格安な土地を見つけたのだが.....
市街化調整区域で、また道路に2ｍしか面してない（笑）。

やっぱり安いだけあり、問題は色々あるわけだ。でも相場の
半額だからなんとかならないか？ってなんとかなるなら安く
ないか...

でもなんとかならないかな～？なわけで

色々調べてみると...

横浜市建築条例の特殊建築物（共同住宅も含まれる）を
建てる場合の接道要件が以下の通り。

延べ床面積100平方メートルを超え200平方メートル以下
のもの接道4メートル以上
延べ床面積200平方メートルを超え500平方メートル以下
のもの接道5メートル以上
延べ床面積500平方メートルを超えるもの
接道6メートル以上

だとか...

厳しいかな～

土地

建築物件の第二弾を考えたいが、前回と異なり元手が
ない（涙）で、ほとんどを借り入れる必要があるのだが...
なかなか良い土地が見つからない。金利は上がるし、
地価も上がっている。

第一弾は、坪80万以下に限定していたが、坪100万
もする土地には手が出ない。
でも、もうこれ以上南には下りたくないし....

ところが、希望のエリアに坪70万弱の土地が....でも...

最寄駅から徒歩20分と遠い。坪単価は安いが100坪
もあるので総額が高い。また、土地形状が旗竿地だ。

これだけ広ければ旗竿地も使いよう！でも建築家と
詳細をつめたら色々と問題もあるし、思った以上に建築
費用もかかりそう！

土地探しはまだまだ、続くのである.....

お隣さん

お隣さんも大家家業が始まった様子とは先日
レポート済事項だけど、昨日オーナーさんと
話す機会があり中を拝見! 拝見！

１Fはオーナーさん、２F、３Fは賃貸物件で１F
は将来的に賃貸にもできるつくりになっている。
Tspaceは３Fペントハウスにジャグジー対応と
なってるからね（将来的に可能なように...笑）

入居者すでに3件が決まっているらしい。
Tspaceとはターゲットは違うな～という感じ。

こじんまりとした部屋だけど、台所裏がベランダ
で生ゴミも外に出せる、女性に受けがいいらしい。

北斜線でカッとされている斜面も山小屋風で人気
あり３Fから決まったとか....

さて家賃はおいくらなのだろうか？聞きそびれた(笑）

幕張オートサロン他

幕張で開催のオートサロンショウに行ってきた。

05年に行ったきりだから2年ぶり！

前に行ったときには、すごい混雑でWebや雑誌で見れる
から「もういいや」と思っていたけど、モニター調査の類で
見た内容をアンケートに答えると交通費1000円＋入場券
（1800円）をくれるというから行ってみた。

色々見れるのはいいけど、やっぱり人が多くて..............
モーターショウも最近、ご無沙汰だもんな～

金払うなら「もいいや」。が結論！

帰りにロードスターを取りにガレージに戻ると「？？？？」
なんか回りの景色が違う....

隣の家がベールを脱いでいた。建築中から大体見えて
いたけれど賃貸物件だね。「商売仇か？^^:」6部屋ある
みたい。

Ｔspaceも夏は、後姿を見せていてくれたけどもうあの姿
は見れないんだな～

どんな仕様なのか情報収集してみっかな......

レレレノレー

これも先週末の話。

3Ｆの部屋のベランダクレセントのノブが長いのでぶつかると
壁が凹む。入居者が退室した折に壁の補修も行ったので
クレセントも短いものに変更した。これで壁も傷つかない。

Before

取り付けは片側ずつ、
裏のプレートは落ちないはずだけど.......

After

空室情報

[Get Garage]カテゴリーで真っ先に書くべき内容だった。

「Tspace 空室情報」

ガレージ付き物件でなく、屋上付きペントハウス物件。

大家業始めて２年。初めての退室で、次の借り手が見つ
かるまでの焦り、イライラ、段取り等々色々と振り回される。

募集中です。

僕経由で決まれば少し入居条件考慮しますよ〜