October 20, 2012

最後の補修

新しい入居者が、引っ越してくる前に最後の補修。

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バスルームのカーテンは、クリーニング済。さくっと取り付ける。

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玄関の塗装は、プラモデル用のエアブラシを調達して、初めてのチャレンジ!調色したが、若干明度が高い?外装だからまた調色して吹き直すとして、今日は完了。割といい出来っ!

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September 09, 2012

リフォーム

8月末、空室になったガレージ付き物件。新築から8年!

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色々と汚れています。壁の汚れは、全塗装で望みます!!

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311の傷跡も、パテで埋めて補修します。

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この仕事のおかげで、9月の週末が2週にわたり休みなしdown

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August 02, 2012

Today's memo ガレージ付き賃貸空き予定あり!

夏休み前半は、色々なmission(?)で慌ただしく、そして活動的に過ごした。

後半は、色々と雑用、ガレージの片付け、仕事のアイドリングも含め活動を開始。

まずは、三ツ沢に出動!内部の清掃メニューの実施!
コースは、AコースとBコース!

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さくっと終わらせれば、汗だく。町田方面に移動して昼食!

Shelbys No.20へGO!

暑さもあって、涼しい店内で2時間程おしゃべり、買い物しながら過ごす!
新作のニュースでつられました(笑)

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ユニディで色々と部品調達!と思って行ったが、そう!ここはアストロが中にあるのだ!
で、バイク用ジャッキーもご購入!

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その後、退室の連絡があったMACHIDAベースのチェックに向かう!

そう!そうなのです!ガレージ付き物件の空きが、8月20日頃発生します!!

簡単な間取り図は、以下の通り。

2Bのお部屋です。1Fガレージ、2Fの部屋とは、ラダーで直結!!

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詳しくは、別途掲載予定!!

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May 25, 2012

満室御礼!!

今年の3月で竣工丸2年を迎えたMITSUZAWAベース。地方からの専門学校生が入居していたので2年で退去。4Fの一番広い部屋が空室になるので対策を検討していた。

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知人の外国人にウイークリーの掃除をしてもらう替わりに、家賃の値下げ、礼金0交渉や法人へのアプローチ等。また、管理業者も昨年末から近隣大学の入試等をターゲットにあたっていてくれたのだが...

結局、3月20日に前の入居者が退去したあと、次の入居者が決まらないでいたので焦りが増していた。
退室後は、2年ということもあって部屋はきれいであったが、震災の影響による壁紙の損傷等が確認され修正。また、管理会社のプランによる、壁紙と床材の張り替え提案があり、その素材や色の選択にはもちろん関わった。

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作業終了と確認の連絡がないので問い合わせようと思っていたところ、管理会社からの連絡。入居者が決まったとのこと。でっ、合わせて室内の出来具合を確認に出かけた。

前の入居者が残したクローゼットは、次の入居者が利用したいとのことで残してある。

部屋の一面に色を入れることでデザイナーマンション風にという提案があったが、僕としては個性が出過ぎる事を懸念していた。実際自分で色の決定を行ったが、さてどんなものだろうか?

窓のそとの緑豊かな環境とのマッチングで選択したグリーンの壁は、適度な親和性を醸し出してる。

壁の業者の仕事は、問題ないのだが...床は、部屋済の幅木との隙間がまず気に入らない。
よく見ると、キッチン周りの部屋の周りの床材エンドの処理もそろっていない。曲がっているでダメダメである。

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その点は、管理会社に連絡し善処を要請した。

新しい入居者は、今週金曜日には入居する。業者の修正は可能なのだろうか?
まあ、いずれ実施してもらうでもよいのだが、物件の品質は、それなりに保ちたい。

空室期間、2ヶ月はよしとしよう(笑)!「満室御礼!」ということでしばらくは、安心できる。
しかし、今のこの不況。完全に礼金0でないと競争力がなくなってきた。

MACHIDAベースでも、条件を替え、礼金なしの、1ヶ月フリーレントの条件で、半年空室を埋めることができた。
厳しい時代の中の生き残り戦略を検討していく必要があるのだが、確実に収入は減っている。
空室期間の短縮が、大きな課題だ。これは駅近。ガレージor屋上付き。などの条件がカバーしてくれると確信を持っていたのだが....弱いのが屋上付き。毎回、半年程の空室期間をつくりだしている。

何れにしても、賃貸ビジネスは新築のうちはまだ良いが、老朽化していった場合の問題は、山積みである。なんとか手を打たねば...

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March 16, 2012

確定申告と採算性

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確定申告を終えた。リーマン大家として今年の一区切りが終わったわけだが...

2007年、2件目の自宅兼賃貸住宅計画開始に踏み出してからほぼ5年が経過。

この取り組みが、果たしてどう評価すべきかを今一度考えるべき時期である事は間違いないのだ。事業である以上、またそれが目指すべき事へのプロセスであるならば、なおさらしっかりと自分自身に対してレビューすべきはず。

先の金利や為替変動等は、あるアサンプションの元考えてきたわけだが、先の事はどうなるかわからない。
でも、この5年を振り返る必要はあると思っている。また、この先5年位を見たときの見通しは次の一歩を踏み出す為に必要な事だ。

今のこのご時勢に地主でもない、持ち家もない、所有する土地もない普通のサラリーマンが、ガレージ欲しさに始めた事業。バブル時の土地神話は、懐疑的に見ていたものの土地に対する執着心強く持っているのは事実。大ざっぱな皮算用では、○と判断しているがそれは、「最後に土地は残る」計算でしかない。震災等を通して誰もが、物理的なモノに頼らないビジネスモデルが一番のリスク回避であることを確信したはずである。

そして、少子高齢化の中で賃貸住宅の需要の低下が免れない事は、施工会社自身が語り始めている。
もちろん、そうしたリスク回避も自分なりに検討した上での、土地の条件、建物の条件である。

でも、今回の物件は、着工直前の施工会社の倒産で車2台分位、次期計画の完成までの無収入の間の返済に車2台分位ぶっ飛ばしちゃてるから(汗)まあ、プラスと言えるかは、微妙〜それ位取り返したるわ〜とは思いますが....

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さて、この事業果たしてどうなのか?また次を考える自分は。頭がいかれてしまったのか?そんな良くわからない状態で、こんなイベントに呼ばれて僕が、話をしちゃっていいのでしょうか?(笑)

確定申告も終わり一段落ついたからいいかっ?でも、少し採算性をはじき出してみたほうがEねっ....


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May 15, 2011

充実の一日!

朝、天気の良さ、気持ち良い朝に誘われて、
無意識に7時前、車を南に向けて走らせる!

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葉山で朝食をとる。結構な混み具合!!!

逗子、葉山の住宅地の建築物を見ながら
逗子マリーナに向かう。

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途中、久しぶりに披露山公園に立ち寄る。

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眼下に見下ろす、高級住宅街のスケールの
大きさに、ダイアモンドヘッドから見下ろす
カハラ地区の住宅街を思い出す。

少し、高級住宅街をぐるっと流してみる。

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逗子マリーナで海を眺めながら、ゆったりと
読書他のんびりと過ごす。


少し、海上は風があり、うねっている?感じ。

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ランチを済ませて、裏鎌倉の「アメ車庫」へ!

オーナーがLAから帰国していると聞いていた
からだ、しばしLAの情報交換をさせていたいた。

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その後は、横浜ベースに立ち寄り1時間程掃除!
「レレレのレー!お出かけですか?」タイム。

速攻で済ませ、町田ベースへ車を走らせる!
っで車をいじる。ほぼLEDテール化は、終了!

さらに、移動してジムで5時間程、汗を流そう
と思ったら19:00でcloseだった。(日曜は早い)

で、岩盤浴に変更!すっきりいい汗をかいて
アルコール抜きで「おやすみなさい!!!!!」

充実の一日だったな~

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May 07, 2011

KARCHER日和!!

GWのある日、朝から雨!そう!SAW!こんな日は、

「KARCHER日和!!」

雨ガッパを着込んで、ホース準備、電工リールで
3Fの共有部分から、綺麗にしていく。レレレのレー

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今回は、こんな新たなデバイス追加を試みたが...

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1Fに置いてある、移動倉庫(軽バン検切れ)に汚れが
落ちて真っ黒になるから、これも一気に綺麗に洗車!!

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最後に、1F自分のガレージ部分を綺麗にしたら、
ロードスターの洗車も「ささっ」と済ませしまうのだ。

ガレージ内も綺麗にして、すっごく気持ちEです。

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September 11, 2010

大家塾!!での座談会

3月の物件完成から6ヶ月目!なんとか順調な大家業。

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実は、物件は少しお色直ししてよりモダンな印象に!

施工会社のお声がけで、大家さんとの「座談会」開催。

内容は、自分の大家業の経緯を話しをして意見交換
といったところ。

地主でもない自分が、土地購入から大家業立ち上げの
話をしたのだが....本心では、「あまり儲からないよ」的な
気持ちも見え隠れすので「参考になるの?」とも思って
いるのだが、

いらっしゃるんですね~

「土地購入して大家業やりたい人が....」少し気持ちが
楽になりました。

実は、第三弾を常に検討中で6月位もかなり本気で考え
ていた物件があったのだ。

土地を押さえるまでの期間での、採算性計算と資金調達
が大きな課題!

参加の皆さんとも情報交換を行い、前向きに次期物件に
取り組もうと思う。

大家塾」のコンサルティングの大友氏からのアドバイス
も重要だったので、少し勉強もしないといけないな~

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July 24, 2010

オーシャンフロント物件

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小学校からの友人が、昨年入手の「湯河原」の物件。

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360平米ってかなり広いっ!

お中元、お歳暮受け取り格納の部屋まである(笑)。
ガレージ右の扉が、ガレージ入り口兼、格納部屋。

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ガレージだけでもうれしい!3台を飲み込む広さ。

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その昔、毎週通った「吉浜」を見下ろすこの物件は、

またはじめようと思っている「波乗り」の基地として、

楽しみな物件である。

って勝手に使えるモノとしている(笑)

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昨晩、ここに来るときは,緑のゴルフのコンバーチブル。

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帰路、フェンダーミラーのセドリックでバイパスを飛ばす。

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May 23, 2010

雨の日の過ごし方

最近、ウオーキングで12~15キロ位の距離を歩く
ことがあるのだが、雨の日は、その気にならない。

こんな、雨の日は、物件の管理、お掃除タイム!!

外階段の「町田ベース」は、自分のエリアも含め
共有部分の汚れは、かなりひどくなる。水圧洗浄
を使うが、雨の日のカッパを着て実施する事に
決めている。

中階段の「横浜ベース」は、ホウキや掃除機を使用。
ハタキやダスキンモップを使用して定期的に実施。

天気の良い日は、遊びに出かけたいのでこれも
また、雨の日に実施するのが良い。

昼は、横浜の市場に顔を出してみた。

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ほとんどが、店を閉じていたが、「もみじ」だけは、
開店していたので「特選 海鮮丼」でハラを満たす。

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職場からも近く、昼休みに出かけようと目論んでいる
のだが、歩くには少し距離があるし、いつもの昼時は、
混んでいる。

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今日は、瞬間、誰もいなくなった12時頃であった。

午後は、「町田ベース」で、自分のエリアの片付けも
含めて実施!

雨の日は、「クリーンナップ大作戦」なのだ!!!

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